野心？焦虑？ 集中供地制度下房企众生相

集中供地使大型房企的综合优势进一步凸显，但在这种不确定的市场中，“黑马”仍有逆袭的机会。

2021年，是“双集中供地“开启的元年。自2月底自然资源部相关会议定调“双集中供地”以来，截至5月12日，全国已有长春、广州、杭州、北京等近10城完成了首批集中供地。“双集中供地”模式下，土地市场“冰火两重天”：杭州、无锡、广州等地表现火热，北京相对理性，长春、沈阳等地则表现平淡。集中供地后，土拍格局有新变化？房企如何应对新常态？

供地“两集中” 拿到好地块难！

5月10日，北京市首次集中供地正式进入现场竞价环节。在首宗土地“朝阳区金盏小店村3005-02地块”的拍卖中，卓越集团以“总价39.27亿元、竞政府产权13%”的代价竞得，当最终落槌时，现场的卓越地产工作人员发出一阵欢呼。而观摩大厅的卓越集团人员起立欢呼，并鼓掌庆祝。

即使抛开“拔得头筹”的象征性意义，卓越集团的兴奋也容易理解。按照这项全新的土拍制度，首次土拍前，房企的焦虑情绪不断累积，并最终在现场得以释放。

土地集中出让制度于今年2月推出，按照监管部门的要求，22个重要城市将集中发布出让公告、集中组织出让活动，集中出让的节奏原则上一年最多进行三次。这也被一些从业者称为“零售改批发”。

事实上，集中土拍已经带来了不小的连锁反应，从前期的归集资金、制作文件，到拿地时的通盘考量，再到后续开发阶段的“同题竞争”，房企的各项策略都在调整。未来，这一制度还将对市场格局带来潜在影响。

保证不“饿”死

“要是从去年开始算，我们已经有一年没在北京拿地了。”在5月10日的北京土地拍卖现场，一家规模在千亿的房企工作人员表示。由于土地集中出让政策，今年以来，房企尚未在北京获取土地，开发商存在几个月到几年不等的拿地“空窗期”。

与此同时，近期北京楼市交易旺盛，开发商补仓的意愿较强。因此，在土地拍卖之前，焦虑情绪已经普遍存在。有开发商将这一情况称为“饥饿营销”。

“饥饿营销”带来的连锁反应，还体现在前期的资金归集过程。以北京为例，首批挂牌的30宗土地总价超过1000亿元。按照20%的保证金比例来看，若参加全部的土地竞拍，开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。即使参与半数土地竞买，也需准备100亿元的保证金。

对于大多数房企而言，要在一个城市中归集100亿元资金已非易事，若算上拿地后的付款和开发，需要的资金量还将增加。若再算上“高标准商品住宅建设方案”的要求，所需的资金还会继续提高。